关于土地价款

1、什么是土地价款？

向中央政府、土地管理工作机构或受中央政府交由收取土地价款的的单位必要支付的土地价款。

2、土地价款是否可以利息扣除？

允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方式老项目对于地产老项目，如果选择适用一般计税方式其 5 月 1 其后确认的

增值税

营业额也可以扣除相同的土地出让价款。

3、土地价款是重复使用全部扣除吗？

房地产开发中小企业对已完工的开发的产品按可售总面积计算其成本，据此再计算已销开发的产品计税生产成本和未销开发的产品计税生产成本。对本期已销开发的产品的计税生产成本准予在当期扣除，未销开发的产品计税生产成本待其具体卖出时再予扣除。明确比值如下：可售总面积的单位土地生产成本=土地耗资÷总可售总面积；已销开发的产品的计税生产成本=已实现卖出的可售总面积×可售总面积的单位土地生产成本。

4、土地价款扣除需要哪些证明了物料呢？

这个您要注意，您应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财务债券才可扣除土地价款。

5某房地产开发中小企业通过拍卖取得某地块，已向政府机构支付土地价款获得土地所有权。但因部份因素由设立的项目该公司进行开发，支付的这笔土地价款还能扣除吗？

只要同时符合下列前提，这笔土地价款可由项目该公司按时扣除。

（1）、房地产开发中小企业、项目该公司、政府机构三方签订变更协定或补充合约将土地受让人变更为项目该公司;

（2）、政府机构出让土地的用作、规画等前提不变的只能，签署变更 注册塞舌尔公司协定或补充合约时土地价款总值不变；

（3）、项目该公司的全部股份由受让土地的房地产开发中小企业持有。

关于销售额

1、本月代收的住宅区专项维修经费需要缴纳

增值税

吗？

不需要的！按照税务（2016）36号文档附加2中明确规定：地产部门或者其指定政府机构、社会保障商务中心、开发中小企业以及物业的单位代收的住宅区专项维修经费是不需要征收增值税的。

2、取得预收款的当日是缴纳责任发生星期吗？

不是！缴纳责任发生星期为地产该公司兼办所有权转移的当日或将资产交付买受人的当日两者以属先为准则，交付星期按《小区买卖合同》上约定的交房星期确定；若具体交房星期早于合约约定星期按具体交付星期确定。

3、都可以选择利息缴纳增值税吗？

不是的！需要分有所不同情况计算明确有：

（一）、利息：适用一般计税方式计税的（包括一般纳税新项目和选择一般计税方式的老项目），按照取得全部价款和价外开销扣除当期卖出地产项目相同的土地价款后的额度计算营业额。

营业额的比值如下：

营业额=（全部价款和价外开销-当期允许扣除的土地价 款）÷（1+11%）

（二）、额度：适用简 注册塞舌尔公司陋计税方式计税的（包括零星纳税和一般纳税选择简陋计税方式的老项目），以取得全部价款和价外开销为营业额不得扣除相同的土地价款。

关于预缴税收

1、预收款方式

预收款是指地产中小企业预购地产项目时收到的现金具体取得的售房款包括：

一、 注册塞舌尔公司分阶段取得的预收款（首付+抵押+尾款）；

二、全款取得的预收款

2、预缴税收的限期

应在取得预收款的次月纳税申报期或负责人定额行政机关核准的缴纳限期（零星纳税）按照 3%的预征率预缴增值税。

3、预缴税收的计算

房地产开发中小企业收到预收款之后，应区别项目的具体是老项目还是新项目确定适用的计税方式计算当期应预缴的税收。适用一般计税方式计税按照 11%的适用税收计算；适用简陋计税方式计税按照 5%的征收 注册塞舌尔公司率计算。

应预缴税收=预收款÷（1+适用税收或征收率）×3%

关于单据开具

1、预收款单据开具难题

使用《产品和公共服务税赋归类与编码方式（试行）》中的归类编码方式6“未发生卖出行为的不征税项目”项下的602“卖出另行开发的地产项目预收款”开票税收栏应填写“不征税”不得开具增值税专用发票。

2、已审批缴纳

增值税

未开票补开票

房地产开发中小企业2016 年 4 月 30 月底收取并已审批缴纳

增值税

的预收款，未开具增值税单据 注册塞舌尔公司的，允许地产中小企业在体制改革后，对这部分未开票预收款开具增值税普通发票。使用《产品和公共服务税赋归类与编码方式（试行）》中的归类编码方式6“未发生卖出行为的不征税项目”项下603 “已审批缴纳增值税未开票补开票”单据税收栏应填写“不征税”不得开具增值税专用发票。